Система для создания финансового инструмента

Система для создания финансового инструмента состоит из, как минимум, одного блока ввода данных о конъюнктуре рынка недвижимости, последовательно соединенного с блоком расчета курса стоимости квадратного метра стандартизированного жилья, который последовательно соединен с блоком ввода данных об объекте обеспечения ценных бумаг, расчета условий и формирования соглашений, включающих выпуск обязательств в виде ценных бумаг, стоимость которых определяется курсом стоимости квадратного метра стандартизированного жилья. Технический результат заключается в оптимизации работы системы, повышении скорости ее функционирования и надежности эксплуатации.

Полезная модель относиться к области создания финансовых инструментов для управления инвестициями и оказания услуг в коммерческой сфере.

Известен патент на полезную модель «Система предоставления услуг в коммерческой сфере» (RU ПМ 41891 от 29.03.2004, кл. МПК⁷ G06F 17/60). Система состоит из блоков и выполнена таким образом, что автоматически реализуется следующая схема инвестирования. Через управляющую компанию подписывается договор о купле-продаже объектов недвижимости, после чего данные об объекте недвижимости передаются в банк по управлению вкладами инвесторов, где открываются счета на продавцов недвижимости и покупателей-инвесторов, после чего средства, соответствующие стоимости доли приобретаемого объекта недвижимости, снимают и переводят со счетов покупателей-инвесторов на счета продавцов. На имя покупателей-инвесторов оформляются свидетельства о государственной регистрации права на общую долевую собственность на каждый конкретный объект недвижимости. Далее, управляющая компания приступает к управлению каждым переданным ей в управление по соответствующему договору объектом недвижимости, а именно к сдаче его в аренду. После сдачи управляющей компанией в аренду объекта недвижимости начинается перечисление денежных средств за аренду объектов недвижимости на счета покупателей-инвесторов. Таким образом, за счет большого количества малых инвестиций в недвижимость, предлагаемая система позволяет обеспечить покупателям-инвесторам объектов недвижимости доход и увеличение их денежных активов за счет роста стоимости недвижимости и соответствующего роста арендных ставок.

Недостаток данной системы заключается в том, что доход покупателей-инвесторов зависит от конкретного объекта недвижимости, доли в котором они приобретают, поэтому разные покупатели-инвесторы при одинаковых начальных условиях могут получать различные доходы. Таким образом, инструмент инвестирования, обеспеченный этой системой, не является универсальным и требует от покупателей-инвесторов личного участия в процессе выбора объекта инвестирования.

Известен патент на изобретение «Система и способ долевого финансирования кредита на недвижимость» (US 5983206 от 30.06.1997, кл. МПК⁶ G06F 17/60). Предполагаемый заем разделяют на две части, так что первая часть определяет долговые обязательства между заемщиком и одним кредитором (в виде соответственно выпускаемых ипотечных облигаций), вторая часть определяет соответственно долговые обязательства между заемщиком и вторым кредитором. Система, после получения исходных данных, автоматически рассчитывает выходные параметры займа (сроки и возвращаемые проценты по выпускаемым ипотечным обязательствам), соответствующие в отдельности первой и второй частям займа. Данная система обеспечивает реализацию автоматизированного способа долевого финансирования кредита на недвижимость.

Известен патент на изобретение «Система и способ осуществления схемы ипотечного кредитования» (US 6345262, от 23.04.1999 г., кл. МПК⁷ G06F 17/60 - прототип). Система состоит из, как минимум, одного компьютерного устройства для получения данных, относящихся к условиям займа на приобретение недвижимости, и как минимум одного компьютерного устройства для расчета условий займа, составления одного и более ипотечных соглашений, включающих выпуск долевых ипотечных облигаций, по которым кредитор 1) получает долю от процентных отчислений, заранее определенных при оценке стоимости последующей продажи объекта недвижимости, 2) период долевого участия кредитора не определен, предпочтительно совпадает со сроком полного погашения кредита и контролируется заемщиком. Такая система обеспечивает возможность предоставления заемщику беспроцентного кредита, быстрого графика погашения задолженности, и больший, но в то же время более доступный ипотечный заем.

Недостаток данных систем заключается в том, что обе они обеспечивают создание инструмента для осуществления только схемы ипотечного кредитования и не могут быть использованы для реализации других финансовых инструментов или продуктов, созданных на основе капитала или прав на недвижимость.

Задачей настоящей полезной модели является создание универсальной системы для реализации финансового инструмента, созданного на основе капитала или прав на недвижимость.

Сущность полезной модели заключается в следующем. Система для создания финансового инструмента состоит из как минимум, одного блока ввода данных о конъюнктуре рынка недвижимости последовательно соединенного с блоком расчета курса стоимости квадратного метра стандартизированного жилья, который в свою очередь последовательно соединен с блоком ввода данных об объекте обеспечения ценных бумаг, расчета условий и формирования соглашений, включающих выпуск обязательств в виде ценных бумаг, стоимость которых определяется курсом стоимости квадратного метра стандартизированного жилья.

Технический результат заключается в оптимизации работы системы, повышении скорости ее функционирования и надежности эксплуатации.

Данная полезная модель может быть использована:

- внутри системы долевого финансирования ипотечного кредита (например, аналогично механизму, описанному в патенте US 6345262);

- внутри системы долевого инвестирования в объекты недвижимости (например. аналогично механизму, описанному в патенте RU ПМ 41891);

- на рынке подарков, благодаря возможности использования полученной ценной бумаги в качестве подарочного сертификата;

- и др.

Предлагаемая полезная модель иллюстрируется схемой, представленной на рис.1.

Система для создания финансового инструмента состоит из связанных последовательно, как минимум, одного блока 1 ввода данных о конъюнктуре рынка недвижимости, блока 2 расчета курса стоимости квадратного метра стандартизированного жилья, блока 3 ввода данных об объекте обеспечения ценных бумаг, расчете условий и формирования соглашений, включающих выпуск обязательств в виде ценных бумаг, стоимость которых определяется курсом стоимости квадратного метра стандартизированного жилья. Блок 1 представляет собой устройство ввода данных о конъюнктуре рынка недвижимости. Блок 2 представляет собой устройство для расчета курса стоимости квадратного метра стандартизированного жилья Блок 3 состоит из подблока 3.1 ввода данных об объекте обеспечения ценных бумаг, подблока 3.2 расчета условий выпуска ценных бумаг, подблока 3.3. формирования соглашений, включающих выпуск обязательств в виде ценных бумаг, стоимость которых определяется курсом стоимости квадратного метра стандартизированного жилья. Блоки соединены следующим образом: выход блока 1 соединен со входом блока 2, выход блока 2 соединен со входом подблока 3.2 блока 3. Блоки выполнены на базе компьютерных устройств.

Преимущественно, данная система для создания финансового инструмента работает следующим образом. На вход блока 1 поступает первичная информация от агентств по продаже недвижимости и/или маркетинговым исследованиям рынка недвижимости (А), которая содержит данные конъюнктуры рынка недвижимости, а именно характеристики продаваемых объектов недвижимости, их местоположение и стоимость, а так же прогноз поведения рынка недвижимости. После этого первичная информация из блока 1 поступает на вход блока расчета курса стоимости квадратного метра стандартизированного жилья 2, который расположен в управляющей компании (У). Путем статистической обработки поступивших данных о различных объектах недвижимости в блоке 2 автоматически производится расчет курса стоимости квадратного метра стандартизированного жилья. Далее, полученное значение передается на вход подблока 3.2 блока 3.

От правообладателя на вход подблока 3.1 блока 3 поступает информация об объекте обеспечения ценных бумаг, например, характеристики конкретного объекта недвижимости, его местоположение и стоимость. Далее, на основе полученных данных о текущей стоимости объекта обеспечения и расчетного курса стоимости квадратного метра стандартизированного жилья в подблоке 3.2 блока 3 система автоматически рассчитывает количество м² стандартизированного жилья, обеспеченных данным объектом недвижимости. Затем данные поступают в подблок 3.3 блока 3, где система автоматически формирует соглашение между правообладателем и управляющей компанией (У) о выпуске обязательств в виде ценных бумаг, обеспеченных правами на данный объект недвижимости, с условием, что текущая стоимость каждой ценной бумаги определяется расчетным курсом стоимости квадратного метра стандартизированного жилья. Таким образом, система обеспечивает разделение обязательств по объекту обеспечения на доли, стоимость которых зависит от объективных показателей рынка недвижимости.

В результате применения данной системы, например, объект недвижимости площадью 80 м ² и стоимостью 6 650 000 руб. исходя из расчетного курса стоимости стандартизированного жилья в 70 000 руб. для г.Санкт-Петербурга обеспечен выпуском обязательств на 95 м² стандартизированного жилья. Данные обязательства могут включать как минимальные пакеты размером 0.5, 1, 2м² стандартизированного жилья, так и крупные пакеты размером 10, 20,м² стандартизированного жилья.

Ценная бумага может быть реализована на рынке ценных бумаг (Р), через банковский терминал или Интернет-терминал продаж (блок 4 - блок реализации ценных бумаг).

Вид ценной бумаги в общем случае определяется применяемой схемой инвестирования. В частности, ценная бумага может быть векселем, ипотечной облигацией или иного другого вида, предусмотренного условиями соглашения и законодательством.

Средства, полученные от выпуска ценных бумаг, направляют на дальнейшее инвестирование, которое может быть осуществлено любым возможным способом.

Таким образом, предложена система для создания финансового инструмента, позволяющая создать финансовый инструмент оптимальным способом, применимая в различных схемах инвестирования.

Система для создания финансового инструмента состоит как минимум из одного блока ввода данных о конъюнктуре рынка недвижимости последовательно соединенного с блоком расчета курса стоимости квадратного метра стандартизированного жилья, который последовательно соединен с блоком ввода данных об объекте обеспечения ценных бумаг, расчета условий и формирования соглашений, включающих выпуск обязательств в виде ценных бумаг, стоимость которых определяется курсом стоимости квадратного метра стандартизированного жилья.